Vyplatí se odstěhovat z bytu na vesnici?

Bydlíte ve městě v malém bytě a zvažujete přestěhování do většího rodinného domu na vesnici? Co všechno to obnáší, kolik vás to bude stát a jaké komplikace vás mohou potkat? Podívejte se na příběh rodiny, která se z okresního města přestěhovala na venkov. Čelili nečekaným výzvám, ale nakonec si splnili sen o vlastním domě. Přesto by dnes mnoho věcí udělali jinak.

Rekonstrukce staršího domu znamená nižší pořizovací cenu a méně administrativy než u novostavby. Navíc odpadá čekání na vyřízení zdlouhavých povolení.

Hledání: Starší dům jako cenově dostupnější řešení

Rodina brzy zjistila, že stavba nového domu na velkém pozemku by byla mimo jejich finanční možnosti. Rozhodli se proto pro koupi starší nemovitosti k rekonstrukci.

Po roce a půl hledání našli dům z roku 1965 v původním stavu. Odpovídal jejich představám cenově i dispozičně a poskytoval dostatek prostoru pro rodinné bydlení.

Rekonstrukce staršího domu přináší několik výhod. Tou hlavní je nižší pořizovací cena, která zohledňuje stav nemovitosti a nutné úpravy. Další obvyklou výhodou je, že vyřízení stavebního povolení nebo ohlášky nevyžaduje tolik formalit a dokumentů jako je stavba nového domu. U novostaveb bývá schvalování projektu a povolení zdlouhavé, což by znamenalo nutnost hledat dočasné bydlení.

Financování a nečekané komplikace

Rodina původně plánovala ponechat si byt a jeho pronájmem pokrýt splátky hypotéky na rekonstrukci. Jejich finanční plán odpovídal tehdejším podmínkám.

Jenže než se pustili do realizace, výrazně vzrostly úrokové sazby a prudce zdražily stavební materiály. Například cena nové střechy se z původních 200 tisíc korun zdvojnásobila. Financovat rekonstrukci jen z hypotéky už nebylo možné.

Tlak na rychlost rekonstrukce

Optimistický plán dokončit rekonstrukci za 10 měsíců se rychle změnil v boj s časem. Kvůli rostoucím nákladům museli prodat byt, aby měli dostatek financí.

Problémy s bankovním financováním je přinutily urychlit rekonstrukci, což vedlo ke kompromisům, které později způsobily řadu problémů a chyb.

Chyby v plánování a podcenění dotací

Projektant umí předejít budoucím problémům, například v projektu zohlední přípravu střechy či jiných částí domu na instalaci fotovoltaiky, rekuperace či klimatizace v podkroví.

Rodina podcenila přípravu projektu. Původní projektant je odrazoval od dotací a doporučil jen 10cm zateplení, což se později ukázalo jako nedostatečné. Kvůli tomu nešlo snadno realizovat efektivní izolaci alespoň 16 cm.

Zpočátku dotace ani neplánovali využít, protože nebyly dostupné a nechtěli se vázat jejich podmínkami. Po konzultaci s odborníkem Radkem Prokopem zjistili, že mají nárok na nově představenou dotaci „Oprav dům po babičce“, která mohla rekonstrukci zlevnit o skoro milion korun. To si však vyžádalo dodatečné změny, například předělání podlah.

Včasnou spoluprací s odborníkem by se těmto problémům dalo předejít. Dotace a jejich výše se sice v čase mění, ale dlouhodobě konzistentně cílí na dosažení optimálních energetických standardů. Odborník by proto nikdy neměl investorovi doporučit řešení, které těchto standardů nedosahuje nebo je technicky nevhodné – a to i s ohledem na možné budoucí úpravy.

Typicky se může jednat například o přípravu střechy na instalaci fotovoltaiky, předpřípravu pro rekuperaci nebo klimatizaci podkrovních prostor, pokud o nich investor do budoucna uvažuje.

Dodatečné úpravy a vyšší náklady

Minerální izolace je ideální pro rekonstrukce, protože propouští přebytečnou vlhkost ze starších staveb. Snadno se aplikuje na fasádu, do podkroví nebo jako součást provětrávané fasády.

Aby splnili dotační podmínky, museli dodatečně zateplit fasádu, střechu i podlahy. Kvůli menším přesahům střechy použili speciální tepelný izolant, a podlahy bylo nutné částečně rozebrat a nově izolovat. V nevytápěných prostorech, jako je garáž a dílna, doplnili provětrávanou fasádu s minerální izolací.

Tyto úpravy prodloužily rekonstrukci a navýšily náklady, ale výrazně zlepšily energetickou účinnost domu, komfort bydlení a také zvýšily jeho tržní hodnotu.

Rekonstrukce namísto 2,5 milionu stála pět

Původní rozpočet 2,5 milionu korun se nakonec zdvojnásobil na 5 milionů korun. Dotace pokryla necelý milion, takže rodina musela zaplatit 4 miliony korun z vlastních zdrojů.

Na druhou stranu, díky modernizaci vzrostla tržní hodnota nemovitosti na zhruba 10 milionů korun (rok 2025) a podstatně se snížila její spotřeba energií.

Energetické úspory šetří ročně desítky tisíc korun

Po komplexním zateplení spotřeba domácnosti činí pouhých 7 MWh ročně.

Dům je nyní vytápěn tepelným čerpadlem a celková spotřeba elektřiny na vytápění, ohřev vody a provoz domácnosti činí pouhých 7 MWh ročně. Při současných cenách (rok 2025) to znamená roční náklady na energie vyjdou na 48 tisíc korun.

Bez energetických opatření, tedy bez kvalitní tepelné izolace v kombinaci s tepleným čerpadlem, by byla spotřeba trojnásobná, tedy více než 21 MWh ročně. Náklady by se tak pohybovaly kolem 144 tisíc korun ročně.

Ušetřené peníze, tedy zhruba 96 tisíc korun ročně, tak může rodina využít na splácení úvěru spojeného s rekonstrukcí nemovitosti.

Doporučení: Nedělejte stejné chyby

Rodina nakonec rekonstrukci úspěšně dokončila a dnes si užívá klidné bydlení na venkově s nízkými provozními náklady a vysokým komfortem. Jejich zkušenost ale ukázala, že detailní plánování a kvalitní poradenství jsou klíčové hned od začátku.

• Plánujte s dostatečným předstihem – investujte do kvalitního projektu a nedělejte kompromisy bez konzultace s odborníkem.

  
  

• Spolupracujte s ověřenými odborníky – vyberte si projektanta, který rozumí dotacím a aktuálním stavebním normám a moderním trendům. Pokud vám někdo tvrdí, že 10 cm izolantu stačí, nevěřte mu a hledejte skutečného specialistu.

  
  

• Počítejte s nečekanými výdaji – ceny materiálů i práce se mohou v průběhu rekonstrukce změnit. Mějte finanční rezervu alespoň 20 % a maximálně využijte dotace.

  
  

• Nepodceňujte stavební dozor – kvalitní dozor pomůže předejít chybám a ušetřit finance. Pokud čerpáte dotace, je navíc povinný.